Você já ouviu falar de baixa de hipoteca de imóvel quitado?
Esse assunto está se tornando cada dia mais comum. Construtoras e bancos possuem muitas relações para viabilizar as obras, e a hipoteca é só mais uma delas.
O problema começa, porém, quando um terceiro é prejudicado em virtude dessa relação. No caso, o proprietário do imóvel.
Pensando em esclarecer a questão para os consumidores, preparamos um post que fala sobre o instituto da hipoteca.
Você sabia que eu imóvel pode estar em risco?
Por isso, é tão importante a baixa de hipoteca de imóvel quitado. E existem passos para serem seguidos para que isso seja perfeito.
O que é hipoteca?
Hipoteca é oferecer um bem, normalmente imóvel, como garantia de um empréstimo.
Em outras palavras, o devedor se compromete a quitar sua dívida com o credor e, caso isso não aconteça, perde seu imóvel.
A hipoteca aparece na construção civil com bastante frequência.
As grandes construtoras, como Odebrecht, Cyrella, Andrade Gutierrez e outras, incorporam ou compram um terreno para construir uma edificação, comercial ou residencial.
As obras são inúmeras e possuem valores muito altos. O financiamento é a melhor saída para realizá-las. Mas a instituição financeira coloca como requisito a hipoteca.
Ou seja, a construtora deixa o terreno e a edificação, em parte ou inteira, como garantia do financiamento.
No caso de um edifício residencial, as construtoras cedem alguns ou até mesmo todos os apartamentos do empreendimento, por exemplo.
E caso a construtora ofereça sua construção como hipoteca ao banco, o interessado em comprar unidades deve ter conhecimento da situação.
A informação sobre eventual hipoteca que recai sobre um imóvel à venda deve estar expressa no contrato.
Algumas pessoas só se atentam a essa condição no momento de dar entrada na escritura definitiva do imóvel, quando terminam de quitar o financiamento.
No entanto, nessa hora, se depara com a hipoteca impedindo a transferência do bem.
Ou seja, mesmo se o proprietário tiver quitado o apartamento, que foi hipotecado pela construtora, o imóvel está em risco. Mas qual o motivo?
Imagine que a construtora não venda unidades suficientes de um empreendimento. Isso pode ocorrer em diversas obras que estão em execução e que foram financiadas pelo banco.
Certamente, ela não terá dinheiro para pagar a transação que realizou com o banco (hipoteca e juros). O que pode acontecer?
O banco pode pegar para si os imóveis que estavam hipotecados. E isso pode ocorrer mesmo se o proprietário tiver quitado 100% do imóvel. Ele perde o bem para o banco, e só restará cobrar da Construtora. Como ela já estava quase quebrada, o cenário não é favorável.
Daí entra a importância de adotar medidas para proteger o imóvel. E a baixa de hipoteca de imóvel quitado é a medida mais eficiente.
Em geral, uma construtora que não quer realizar a baixa de hipoteca de imóvel quitado está com problemas. Por isso, tentará usar os imóveis como garantia para manter os empréstimos e novas obras com o banco. Se ela não tiver garantias para manter os empréstimos para novas obras, o banco não libera novos empréstimos.
Na prática, além de deixar o seu imóvel em risco, você está financiando a expansão da construtora.
A baixa de hipoteca de imóvel quitado é responsabilidade da construtora, que deve realizar o procedimento em cartório. Vale destacar que a hipoteca só é válida se estiver registrada no cartório. Essa medida permite ao proprietário transferir para si o imóvel quitado.
E existe uma particularidade sobre a hipoteca realizada entre construtora e banco: ela não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. Você pode estar se perguntando se isso não vai contra o que acabamos de falar sobre seu imóvel em risco.
Na verdade, não. Ele está em risco, porque, mesmo assim, a construtora pode não dar baixa de hipoteca de imóvel quitado. Então a situação exige uma postura ativa do consumidor.
Quitou totalmente seu imóvel? Exija da construtora a responsabilidade de dar a baixa da hipoteca em cartório, arcando com os custos para tanto.
Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na súmula 308. A súmula é a consolidação de um entendimento sobre várias decisões judiciais no mesmo sentido sobre determinado tema. E essa súmula assegura o direito do consumidor de não ser afetado pela hipoteca realizada pela construtora:
Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
O artigo 25 da Lei 9.514/1997 estabelece que a construtora possui, no máximo, 30 dias, contados da data de liquidação da dívida (após o imóvel estar completamente quitado), para realizar a baixa de hipoteca de imóvel quitado.
E se ela se recusar a dar baixa na hipoteca no momento correto?
O dispositivo da lei afirma que ela deverá pagar multa em favor do proprietário equivalente a 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
E se ela estabelecer um prazo maior no contrato de compra e venda? A cláusula é nula, pois a lei é clara sobre o prazo máximo de 30 dias.
Do mesmo modo, ela não pode alegar fatores externos para justificar sua demora em realizar a baixa de hipoteca de imóvel quitado. Esse procedimento, além de ter previsão legal, faz parte do risco do negócio.
Se, mesmo assim, nada mudar, o consumidor deve procurar um advogado especialista para entrar com a ação judicial para baixa de hipoteca.
O que fazer se a construtora demorar para realizar a baixa de hipoteca de imóvel quitado?
A demora para realizar a baixa de hipoteca de imóvel quitado faz com que o consumidor tenha que tomar medidas mais efetivas para conseguir proteger seu bem. E acionar a Justiça é a melhor opção nos casos em que as tentativas amigáveis não dão resultado.
O primeiro passo é procurar um profissional especialista no assunto. O advogado estudará o caso para saber se, de fato, cabe a ação. E por que um especialista? Porque, além de saber todos os preceitos legais aplicáveis ao caso, saberá como os juízes e tribunais entendem o assunto.
Um exemplo simples: a demora na liberação da hipoteca pode gerar danos morais ao consumidor que já quitou completamente o seu imóvel e não consegue a escritura definitiva. Mas somente o especialista conseguirá saber quando os danos morais serão cabíveis.
Outro exemplo importante: existem casos em que é preciso pedir a concessão da tutela antecipada para proteger o consumidor. A tutela é uma decisão provisória em casos em que, além de existir prova inequívoca sobre o que está sendo alegado, há um fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação que pode prejudicar a parte. A atuação do advogado é fundamental para evitar prejuízos.
Da parte do consumidor, ele só precisa apresentar comprovantes de que quitou integralmente a compra do imóvel. Muitas vezes, a quitação já vem na própria escritura. Além disso, se houve contato com a construtora para que desse baixa amigavelmente no cartório dentro do prazo, é interessante ter essa declaração.
Por fim, demonstrar que o contrato de compra e venda do imóvel poderia ser rescindido de forma infundada também é importante para fundamentar a ação judicial para baixa de hipoteca.
A baixa de hipoteca de imóvel quitado pode ser uma grande dor de cabeça para o proprietário. A situação que ultrapassa o mero aborrecimento pode configurar danos morais.
E, a partir desse momento, a ação judicial para baixa de hipoteca não terá como único objetivo liberar o imóvel da garantia.
Os tribunais brasileiros vêm entendendo que a demora das construtoras, para além do prazo legal, em dar baixa na hipoteca geram um dano ao consumidor, que deve ser reparado.
Já pensou esperar meses (e até anos) para que a empresa dê baixa na garantia e permita a transferência de propriedade de imóvel sem esse ônus? Para os juízes, a liberação do gravame deve ocorrer em tempo razoável.
As indenizações por danos morais nas ações para baixa de hipoteca podem variar entre R$ 3 mil e 10 mil, conforme cada caso. O juiz avalia a extensão do dano, a demora da construtora e outros fatores para fixar um valor justo e proporcional.
Nas ações judiciais que discutem baixa de hipoteca de imóvel quitado, não é só a construtora que figura como ré.
A instituição financeira também faz parte. Afinal, a hipoteca a atinge diretamente. E os tribunais perceberam uma postura considerada inadequada por parte dos bancos na hora de contestar a ação.
O proprietário do imóvel, quando inicia o processo, expõe seus argumentos se baseando no dispositivo da lei que trata do prazo máximo da construtora para dar baixa na hipoteca.
Além disso, pontua a súmula do STJ sobre o fato de o gravame não ser eficaz perante terceiros. Em outras palavras, fala o óbvio, que precisa ser dito.
No entanto, a instituição financeira, mesmo sabendo dos preceitos legais e jurisdicionais, interpõem recurso contra texto de súmula. Para os tribunais, especialmente para o TJ/SP que já se manifestou inúmeras vezes acerca da questão, a conduta do banco caracteriza litigância de má-fé.
Na Apelação 1046404-98.2014.8.26.0100, por exemplo, o juiz de primeiro grau pontuou que a má-fé é mais fácil de ser caracterizada quando há consolidação da jurisprudência em súmula, como é no caso da súmula 308 do STJ que citamos. Na decisão, condenou o banco ao pagamento de multa de 5% do valor da causa atualizado.
Outra situação muito comum nas ações judiciais deste tipo é a multa por descumprimento. A construtora já desrespeitou o prazo legal de 30 dias para dar baixa de hipoteca de imóvel quitado. Não regularizou a situação perante o consumidor.
Para evitar mais obstruções ao direito do proprietário, os juízes estabelecem um novo prazo para que ela cumpra sua obrigação de outorgar as escrituras definitivas da(s) unidade(s) do empreendimento ao proprietário. Em caso de descumprimento, estabelecem multa diária por unidade. O valor da multa é arbitrado pelo juiz.
Isso acontece com a Odebrecht em relação a imóvel hipotecado em São Paulo, caso em que o magistrado julgou procedente o pedido “a fim de condenar o réu a providenciar a baixa da alienação fiduciária que pesa contra a unidade do autor, em 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, até o limite de 120 dias”.
A relação entre hipoteca, construtora e banco é uma situação comum na realidade brasileira. O que é preciso ter em mente é que ela não pode prejudicar um terceiro, que no caso é o proprietário do imóvel. Ao construir um empreendimento, as empresas devem assumir o risco próprio de sua atividade, e não transmiti-los aos consumidores.
Por causa disso, a lei e os tribunais brasileiros entendem que a hipoteca não alcança o proprietário. Por isso, existem inúmeros casos favoráveis ao consumidor nas ações judiciais que pretendem a baixa de hipoteca de imóvel quitado.
Considerando que é uma obrigação da construtora realizar a baixa em tempo hábil, diante de previsão legal, os tribunais ainda compreendem que a demora injustificada gera o dever de indenizar o proprietário.
O proprietário que está com o imóvel hipotecado nesta situação pode procurar um advogado especialista em direito imobiliário para avaliar o caso e tomar as providências necessárias para resguardar seus direitos sobre o imóvel.
Se você acredita que seu imóvel pode estar em risco, envie seu caso!
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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