Com a crise da construção civil, muitas construtoras viram na instituição da hipoteca como uma alternativa para conseguir financiamento para as obras e garantir sua expansão.
Assim, colocam alguns ou até mesmo todos os apartamentos de um empreendimento como garantia para a instituição financeira.
O proprietário do imóvel hipotecado pela construtora, ao concluir a quitação do mesmo, ainda pode perdê-lo.
Como assim?
Se a construtora não possuir recursos financeiros para pagar a dívida ao banco, pode ter que ceder os apartamentos que estão hipotecados como garantia.
Para proteger o imóvel quitado desse risco, deve ser feita a solicitação de baixa de hipoteca. Neste post explicaremos de quem são as obrigações.
Solicitação de baixa de hipoteca
A solicitação de baixa de hipoteca é a medida mais eficaz para proteger o imóvel hipotecado pela construtora. Através dela, o imóvel quitado é transferido para o proprietário, que pode então ter acesso à escritura definitiva. De quem é a obrigação de solicitar a baixa de hipoteca? Da construtora.
De tantas vezes que esse tipo de situação chegou aos tribunais, foi consolidado um entendimento a ser seguido em casos semelhantes. Esse entendimento foi redigido na Súmula 308 do STJ:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Note que, se a construtora hipotecou o imóvel, a hipoteca não deve incidir sobre o consumidor. Isso significa que a construtora possui todas as obrigações envolvidas. Sobre a solicitação de baixa de hipoteca, é importante saber onde deve ser feita e qual o prazo máximo.
Onde deve ser feita a baixa de hipoteca:
A construtora deve solicitar a baixa de hipoteca em um cartório de registro de imóveis. Com o comprovante de quitação do proprietário, será possível dar a baixa no gravame e realizar a transferência do imóvel quitado.
Prazo máximo para solicitar a baixa de hipoteca
A Lei 9.514/1997 Art. 25 § 1º determina que o prazo máximo para a solicitação de baixa de hipoteca é de 30 dias após a quitação do imóvel pelo proprietário. Sendo assim, se o contrato de compra e venda prever um prazo superior, é inválido:
“No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.”
A lei ainda estabelece que se a construtora ultrapassar o prazo de 30 dias, deverá pagar multa no valor de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.
Os tribunais têm concedido decisões favoráveis aos consumidores prejudicados pela hipoteca firmada entre construtora e banco. A aplicação da Súmula 308 assegura o direito do consumidor, que enfrenta a demora na solicitação de baixa de hipoteca pela construtora ou até mesmo recusa.
Veja o exemplo do juiz que obrigou a construtora a cancelar a hipoteca de um apartamento quitado em 10 dias, sob multa de R$ 500,00 por dia de atraso.
Ao hipotecar um ou mais apartamentos de um empreendimento com o banco, as construtoras transferem o risco do seu negócio ao consumidor. A demora na solicitação de baixa de hipoteca pela construtora é uma situação comum, já que quanto mais apartamentos hipotecados com o banco, mais financiamento para novas obras.
O proprietário do imóvel hipotecado quitado, com o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário, pode ajuizar uma ação obrigando a construtora a dar baixa na hipoteca, de acordo com a Súmula 308 do Supremo Tribunal de Justiça.
Se você acredita que seu imóvel pode estar em risco, envie seu caso!
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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