Não é necessário cancelar o contrato para receber a indenização. Você pode manter o imóvel e receber a indenização pelo atraso. A construtora não pode jamais cancelar o contrato por conta desse pedido de indenização – isso nunca ocorreu.
Adquirir um imóvel é um passo muito importante na vida de qualquer um. Expectativas são criadas, e monta-se um planejamento com base na entrega daquele bem.
Porém, é muito comum que o recebimento das chaves e a definitiva entrega do apartamento não ocorra na data estipulada inicialmente.
Felizmente, as leis e os tribunais brasileiros conferem direitos ao comprador prejudicado.
O que fazer com o atraso na entrega de imóvel pela construtora? Veja a seguir!
Atraso na entrega de imóvel pela construtora
O atraso na entrega de imóvel pela construtora ocorre quando ela não cumpre as cláusulas contratuais que estabelecem o prazo para finalizar o empreendimento e repassar o bem ao comprador. Por ser uma situação comum, os legisladores brasileiros apreciarão um projeto de lei que visa aumentar as sanções às construtoras que descumprem tais prazos.
De acordo com o projeto, a demora na entrega das chaves obrigaria as incorporadoras ao pagamento de multa, fixada em cima do valor contratual do imóvel adquirido, mais 1% para cada mês de atraso.
Atualmente, a construtora que atrasa a obra tem que pagar 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel para o comprador, além de outros direitos explicados abaixo.
No contrato de compra e venda de um imóvel, as partes pactuam vários pontos, inclusive a data de entrega do empreendimento. No entanto, o atraso na entrega de imóvel pela construtora é uma situação muito comum. Não à toa, nos contratos, há um prazo de tolerância de até 180 dias, contados da data inicial prevista.
Essa “carência” existe, porque existem situações alheias à vontade da construtora que podem prejudicar a entrega na data correta. São variáveis, como condições climáticas, que interferem no empreendimento.
Assim dispõe a Súmula 164 do TJ-SP. Quando um tribunal possui várias decisões no mesmo sentido sobre o mesmo tema, cria-se o que se chama de jurisprudência.
A partir do momento em que a jurisprudência se consolida, os tribunais editam enunciados com o entendimento que deve ser seguido. A esses enunciados damos o nome de súmula.
Veja a súmula 164 do TJ-SP: É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
No entanto, o atraso na entrega de imóvel pela construtora deve ser comunicado com antecedência aos compradores, e não pode ser superior a 180 dias.
Se o contrato prever um prazo de tolerância maior do que 180 dias, não é válido.
O interessado em adquirir o imóvel deve tomar alguns cuidados antes de realizar a compra.
Existem práticas que tentam diminuir os riscos de ocorrência de atraso na entrega de imóvel pela construtora. Veja algumas:
- O comprador deve procurar a reputação da construtora nas entidades de defesa do consumidor e em sites destinados à reclamação, como Procon, Proteste, Reclame Aqui e outros;
- É importante pegar o feedback de outros compradores que já realizaram negócios com a empresa para saber sua postura no atendimento ao cliente em variadas situações;
- Conhecer outras obras em andamento sob responsabilidade da construtora ou incorporadora também é uma prática interessante;
- O material de propaganda, que descreve o empreendimento e a data prometida para entrega, deve ser guardado.
O atraso na entrega de imóvel pela construtora, como dito anteriormente, ocorre após o prazo de tolerância.
Quando a construtora ultrapassa o prazo de 180 dias, o consumidor tem uma série de direitos. Veja:
- O consumidor pode exigir o congelamento do saldo devedor, sem aplicação do índice de correção (INCC). Em outras palavras, quando ocorre o atraso na entrega de imóvel pela construtora, o comprador pode exigir que não seja aplicada a taxa de inflação anual (INCC) sobre as parcelas;
- O consumidor pode exigir na justiça uma indenização por danos morais se comprovar que realizou um planejamento baseado na entrega prevista do imóvel, como marcar a data do casamento, sair da situação de aluguel de imóvel, planejar a chegada de um filho;
- O atraso na entrega de imóvel pela construtora dá ao comprador o direito de não pagar a taxa de obra, ainda que esteja prevista em contrato;
- A construtora ou incorporadora deve pagar ao comprador a multa no valor de 0,5% do valor integral do imóvel, por mês de atraso;
- A construtora tem a obrigação de informar mensalmente os compradores sobre o andamento da obra.
A reparação por danos morais merece um destaque quando o assunto é atraso na entrega de imóvel pela construtora.
Os tribunais superiores brasileiros só reconheceram esse direito há poucos anos, quando preenchido o principal requisito: comprovação de que um planejamento objetivo foi frustrado, como apontamos anteriormente.
O argumento que embasa essa posição é a seriedade da compra e venda de um imóvel. Muitas pessoas adquirem um apartamento para realizar o sonho da casa própria. Isso gera enorme expectativa na família, planos e compromissos sobre o destino das finanças. O atraso na entrega de imóvel pela construtora é uma quebra de confiança, e não só de expectativa.
De fato, muitos juízes podem considerar que a situação é um mero aborrecimento do dia a dia, sem indenização. Por isso, é importante, ao pedir a reparação por danos morais, ter auxílio de um advogado para comprovar e fundamentar bem o caso, demonstrando o desrespeito e o descaso da empresa com seus clientes.
Quanto aos danos materiais, eles devem ser comprovados por meio de documentos, preferencialmente. Se o comprador fez um planejamento acerca da locação de um apartamento considerando o recebimento do imóvel em determinada data, o atraso prejudicará financeiramente seus planos.
Por isso, qualquer gasto que ele tenha decorrente do atraso na entrega do imóvel pela construtora poderá ser comprovado e ressarcido.
Multa contratual
Os contratos de compra e venda de imóvel possuem cláusulas penais que preveem o pagamento de multa. Em geral, ela é fixada somente ao consumidor. No entanto, o atraso na entrega de imóvel pela construtora é uma espécie de descumprimento contratual, que faz nascer o dever da empresa de arcar com as consequências legais de seu ato.
Por isso, baseado nos princípios da igualdade, isonomia, proporcionalidade, e boa-fé objetiva que rege os contratos, a multa também deve ser aplicada à construtora. A inversão da cláusula penal foi julgada recentemente pelo STJ no tema 971.
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, entende que é abusivo estipular penalidade exclusivamente ao consumidor em caso de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando a construtora da mesma penalidade.
A tese fixada para o tema foi:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
Encargos contratuais sobre o saldo devedor suspensos
Outro direito do consumidor em caso de atraso na entrega de imóvel pela construtora é a suspensão dos encargos contratuais sobre o saldo devedor (parcelas que ainda devem ser pagas).
A mora da empresa faz nascer, para o comprador, o direito de ter o saldo devedor corrigido pelo INPC, e não pelo INCC (reflete os custos da construção civil). Em outras palavras, a correção monetária é mais vantajosa com o INPC.
Essa observação é feita na súmula 163 do TJ-SP:
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.
Em eventual ação judicial, o consumidor também poderá abordar um ponto importante no contrato de compra e venda de imóvel: a cobrança dos valores de corretagem.
É prática comum por parte das construtoras a venda de apartamentos por um preço total (preço global previsto no contrato), mas com cobrança de valores de corretagem extracontratualmente. Esse pagamento é feito diretamente à corretora de imóveis, com a diferença de que quem arca com a remuneração dos corretores é o consumidor.
Porém, conforme dispõe o Código Civil, o pagamento da comissão aos corretores é encargo de quem contratou o serviço, no caso a construtora ou a incorporadora. Já reparou nos profissionais que permanecem no stand de vendas da obra? São eles.
Mesmo diante dos cuidados, o consumidor está sujeito ao atraso na entrega de imóvel pela construtora. Diante dessa situação, o comprador deve saber como proceder.
A primeira medida é procurar a construtora e solicitar uma resposta por escrito sobre os motivos do atraso, caso não tenha sido notificado. É importante pedir informações sobre uma nova data de conclusão. Em seguida, exija o congelamento do saldo devedor, evitando a aplicação do Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Faça tal solicitação pelos Correios, com aviso de recebimento.
Tenha em mente que a construtora não pode cobrar a taxa de condomínio antes da entrega da chave se ocorrer o atraso na obra. A prática é ilegal, já que tal obrigação nasce somente após o recebimento das chaves do imóvel.
O atraso na entrega de imóvel pela construtora que superar os 180 dias também dá direito ao comprador de pedir reembolso do aluguel pago enquanto o imóvel não for entregue. Como pontuamos, também pode ensejar o pagamento de danos morais.
Se você optar por rescindir o contrato de compra e venda, a Justiça garante reembolso imediato, integral e corrigido do valor pago, podendo ser acrescido de indenização por danos morais e materiais.
É o que diz a Súmula 543, do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Há casos de atraso na entrega de imóvel pela construtora que a empresa alega, em sua defesa que o “Habite-se” ou “Habite-se Parcial” foi emitido pela prefeitura. No entanto, a emissão não significa que o imóvel foi entregue ao comprador.
A entrega se dá, efetivamente, com a entrega das chaves. O que conta para a obra não estar atrasada é a entrega física do imóvel, não um documento.
Assim dispõe a súmula 160 do TJ-SP:
A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Outro argumento que a construtora pode utilizar para tentar afastar sua mora é caso fortuito e força maior. No entanto, o prazo de carência de 180 dias previsto nos contratos existe justamente para essas situações.
Neste sentido, a súmula 161 do TJ-SP:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram ‘res inter alios acta’ em relação ao compromissário adquirente.”
Ou seja, a construtora não pode alegar excesso de chuva ou outros motivos para justificar o atraso superior a 180 dias.
Essa indenização, além do dano moral e outros direitos, vem dos 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.
Varia de acordo com o valor do imóvel e o tempo de atraso. Por exemplo, em um caso de atraso de 2 anos, de imóvel de R$ 500.000:
0,5% ao mês x R$ 500.000 = R$ 2.500 x 24 meses (2 anos) = R$ 60.000,00
O atraso na entrega de imóvel pela construtora é uma situação muito incômoda para os compradores. Há uma grande frustração da expectativa do consumidor, que pode ter outros desdobramentos, como danos materiais, diante do inadimplemento.
Apesar dos cuidados tomados antes da transação, como checar o histórico da empresa e conhecer outras obras, é uma situação comum.
Diante dela, o consumidor deve estar atento aos primeiros sinais de atraso e acionar a construtora para resolver o problema.
Com a resistência da empresa, o comprador deve procurar auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para ser amparado da melhor forma.
Ainda tem dúvidas? Entenda melhor: PROCESSO FUNCIONA? QUANTO TEMPO DEMORA? | QUANTO CUSTA UM PROCESSO? DÁ TRABALHO?
Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
- Cartão clonado: o que posso fazer? - agosto 24, 2020
- Compra indevida? Veja como agir! - agosto 11, 2020
- Como proceder em caso de fraude cartão de crédito? - agosto 11, 2020
