Você tinha realizado o sonho de dar entrada na casa própria quando, de repente, perdeu o emprego? A desistência de compra de imóvel é muito comum em situações de dificuldade do consumidor. Mas até um atitude que parece simples como essa demanda cuidado. É preciso conhecer quais são as implicações de rescindir o contrato imobiliário e o que deve ser respeitado. Confira!
Posso desistir?
A desistência de compra de imóvel por parte do consumidor pode acontecer diante de dificuldades financeiras. Ela pode ocorrer se o banco se nega a fazer o financiamento, por exemplo. Em qualquer caso, o comprador deve manifestar a desistência de compra de imóvel à construtora até a entrega das chaves. Esse direito de rescindir o contrato permanece mesmo quando o comprador tiver alguma pendência com a construtora.
O TJ-SP tem um entendimento solidificado (que se chama súmula), fruto de diversas decisões no mesmo sentido, sobre o tema. Daí a Súmula nº 1 do Órgão Especial: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Mas quanto irei receber se desistir de comprar o imóvel?
Valor de devolução
O STJ, na súmula 543, diz que o consumidor receberá a restituição integral ou parcial do valor investido, o sinal ou a entrada. Veja:
Súmula nº 543 – “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Em geral, o distrato solicitado pelo comprador faz com que a construtora retenha em torno de 20% do valor pago, nos casos que antecedem a Lei do Distrato, editada em dezembro de 2018. Para as situações que se enquadram na nova lei, a porcentagem pode ser de 25% (casos normais) e 50% (casos de patrimônio de afetação).
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Novas regras e lei
A Lei do Distrato (Lei 13.786/18) se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel assinados após dezembro de 2018. Ela fixa como multa para o comprador, em situações gerais, 25% dos valores pagos, além do desconto da taxa de corretagem, impostos e condomínios.
A construtora só retém 50% se o imóvel tiver sido comprado em patrimônio de afetação após dezembro de 2018. Patrimônio de afetação é um patrimônio separado, destinado à uma finalidade específica. No ramo imobiliário, os ativos do empreendimento não se misturam com o patrimônio pessoal do incorporador.
Para saber em detalhes o que é patrimônio de afetação, leia mais aqui.
Em resumo, com a nova Lei do Distrato Imobiliário, os novos contratos assinados após dezembro de 2018 podem ter uma multa de 25% a 50% em caso de cancelamento:
- Contratos assinados antes de dezembro de 2018 têm multa máxima de 20%;
- Contratos assinados depois de dezembro de 2018 têm multa de 25% em caso de cancelamento normal e 50% em caso de patrimônio de afetação;
- É obrigatório nos casos de patrimônio de afetação estar registrado na escritura/matrícula do imóvel. Se não houver registro no cartório, a multa máxima é de 25%.
Desistência de compra de imóvel com entrega atrasada
Quando a desistência de compra de imóvel ocorre devido ao atraso na entrega da obra (após a carência de 180 dias), o consumidor deve receber a restituição de 100% dos valores pagos, acrescidos de indenização (0,5% ao mês), que depende do tempo.
Um atraso de 2 anos na entrega de um imóvel de R$ 500 mil acarretaria uma indenização de R$ 60 mil (0,5% x R$ 500.000 x 24 meses).
Além da devolução integral e multa, o consumidor que optou pela desistência de compra de imóvel por atraso na obra e que teve um planejamento frustrado, como casamento marcado, venda de um imóvel anterior ou sair do aluguel, por exemplo, pode exigir na ação uma indenização por dano moral.
Neste sentido, considere o juiz que condenou a construtora a indenizar o comprador do imóvel em R$ 10 mil, sendo que o comprador do imóvel vendeu o imóvel anterior e contou com a data de entrega do empreendimento prevista pela construtora. Assim como o caso em questão, os tribunais acumulam decisões favoráveis aos consumidores que tiveram tal quebra de expectativa, por entender que a situação ultrapassa o mero aborrecimento do dia a dia.
Multa
O ponto de atenção na desistência de compra de imóvel é o valor da multa. Muitas construtoras podem, no momento do acordo e da formalização do distrato, reter porcentagens abusivas (50% a 100%) dos valores pagos.
O comprador deve ficar atento antes de assinar o acordo e procurar auxílio jurídico para que seja ajuizada uma ação para reduzir tais valores. Uma boa dica é guardar todos os folders publicitários entregues pela construtora na divulgação do imóvel. Eles servirão como meio de prova do abuso, se existir.
Com o auxílio de um advogado especialista em imóveis, o consumidor pode efetuar a desistência de compra de imóvel de forma segura. Além de analisar as cláusulas contratuais para conferir se a multa é abusiva ou não, o profissional fundamentará a ação com base no posicionamento dos tribunais sobre a multa abusiva.
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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