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Por: Dr. Fabrizio Salem
A dúvida mais comum que recebemos é se é possível devolver um imóvel financiado.
Sim, é possível!
Neste texto vamos mostrar:
– Como desistir e devolver o imóvel financiado comprado na planta (apartamento ou lote)
– Quais multas são devidas
– Quais multas não são devidas
– É possível reverter multas abusivas
– Que valor você pegará de volta (calcule aqui a sua indenização)
– Quais taxas podem ser reembolsadas (condomínio, corretagem, SATI e outras)
O primeiro tópico é muito fácil.
Vamos começar explicando o que é distrato.
Para entender se é possível devolver um imóvel financiado, você deve saber o que é distrato.
O que é distrato do imóvel?
Distrato é uma rescisão contratual. Da mesa forma que alguém tem direito a realizar um contrato, pode desfazê-lo.
E o que é distrato do imóvel?
É a demonstração do arrependimento da compra de um apartamento, casa ou lote.
E esse direito tem previsão na Súmula 1 do Órgão Especial do TJ-SP:
“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
O distrato do imóvel na planta serve para devolver o imóvel financiado à construtora.
O distrato do imóvel na planta serve para devolver o imóvel financiado à construtora.
E como fazer o distrato de um imóvel?
Comprei um apartamento na planta e quero desistir. Como devolver o apartamento para a construtora?
A rescisão contratual é um direito seu. É possível devolver um imóvel financiado.
Basta entrar em contato com a construtora e formalizar por escrito sua vontade de desistir do negócio. Pode ser por e-mail.
Mais abaixo vamos falar quais valores você tem direito a receber de volta.
Como a Súmula mesmo disse, você pode fazer o distrato mesmo com pendências financeiras.
Neste caso, os valores pendentes serão abatidos do que será devolvido do financiamento imobiliário.
Sim.
Você pode devolver um imóvel financiado para as construtoras antes da entrega das chaves.
Você não precisa apresentar um motivo específico para realizar um distrato.
Houve atraso na entrega da obra?
O banco se negou a aceitar o financiamento imobiliário?
O dinheiro do FGTS não será suficiente?
Não importa o motivo. Mas ele pode interferir na devolução dos valores pagos.
É o que diz a Súmula 543 do STJ – Superior Tribunal de Justiça do Brasil (órgão máximo da Justiça sobre o assunto).
“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Veja que a súmula aborda duas situações:
– desistência por culpa exclusiva da construtora; ou
– rescisão contratual por arrependimento do comprador.
A culpa exclusiva da construtora ocorre em 3 situações:
Nestes casos, sim.
A devolução integral é de 100% dos valores, sem nenhuma multa.
Mas e se o consumidor apenas não quer mais seu apartamento ou imóvel financiado?
Isso significa que você pagará uma multa na devolução do imóvel na planta.
Em 2018, foi editada uma nova lei sobre a rescisão contratual envolvendo imóveis.
As multas devidas na devolução de imóvel comprado na planta dependem da data da assinatura do contrato.
Comprei um apartamento na planta e quero desistir. Se você fez a compra antes de Dezembro de 2018, a multa máximo varia entre 20% e 25%.
Veja como o Poder Judiciário se posicionou em uma ação, reduzindo uma multa abusiva para 20%:
Para os imóveis comprados a partir de Janeiro de 2019, vale a regra da Lei do Distrato:
– Multa de 25% em caso de cancelamento normal;
– Multa de 50% quando há patrimônio de afetação (veja aqui o que é patrimônio de afetação)
OBS: Vamos explicar melhor o que é patrimônio de afetação e em que casos essa multa de 50% vale, e quando ela não pode ser aplicada.
Comprei um apartamento na planta e quero desistir por causa do atraso da obra.
Isso é plenamente possível.
No entanto, há um prazo de tolerância para o atraso de obras: 180 dias corridos.
Por isso, existem duas situações:
– As construtoras podem aplicar a multa de até 25% se o atraso for menor do que 180 dias.
– E não podem aplicar multa se o atraso da obra for maior do que 180 dias.
Se quiser saber mais sobre quais direito você tem em caso de atraso de obra, clique aqui!
É um direito do consumidor a desistência de compra de imóvel.
Muitas construtoras têm aplicado a multa até dentro dos limites de 25%.
Mas descontam além disto diversas taxas, que juntas somam mais de 6% do valor do imóvel, são abusivas e podem ser canceladas em caso de desistência.
Quando você decide pelo distrato, deve saber que há outras taxas envolvidas. Não existe somente a devolução de valores pagos pelo financiamento imobiliário.
O sinal é um valor pago às construtoras. Por isso, ela cai no mesmo caso da Súmula 543: a devolução é diferente se houve culpa da construtora ou do comprador na rescisão.
Ou seja, se houve atraso da obra, devolve 100%, inclusive o sinal.
Se não houve erro da construtora, o sinal pode ser retido, mas dentro do limite dos 25%.
A regra é clara: é possível reter corretagem se tiver previsão no contrato com valor destacado. Se não tiver cláusula contratual, não é permitido reter.
A taxa de condomínio também pode causar dúvidas.
Ela é destinada para cobrir despesas ordinárias do prédio/imóvel. Portanto, só é devida após a entrega das chaves.
Quando ocorre atraso de obra, é possível reembolsar o condomínio.
No entanto, em casos que o comprador teve acesso ao imóvel por um tempo, mas desistiu da compra, aí sim é possível descontar o condomínio (mesmo que passe dos 25%).
É uma taxa cobrada pelos custos de assessoria jurídica e técnica na hora de fechar o contrato. Seu valor é de 0,88% sobre o valor do imóvel.
O mesmo pensamento de venda casada se aplica à taxa de interveniência.
Essa taxa, que perfaz 2% sobre o valor do financiamento ou R$ 3 mil (valor fixo), é aplicada ao consumidor que não aceita a instituição financeira parceira da corretora.
As construtoras também tentam “empurrar” para o consumidor a chamada taxa de transferência do imóvel.
Ela é equivalente a 3% do valor do bem e incide quando o comprador vende o imóvel em construção a outra pessoa.
Imposta sob o nome de “Renúncia” ou “Cessão do Contrato”, ela também é abusiva e deve ser contestada.
A taxa de administração é uma taxa legal, prevista em lei. É cobrada pelo “serviço administrativo” e pela “manutenção do contrato de financiamento”.
No entanto, seu limite é de até 2% e incide somente nas 12 primeiras prestações.
Se você acha que a construtora aplicou alguma taxa abusiva, entre em contato para ver se pode ser revertida.
O comprador do imóvel na planta pode tomar um susto na hora de devolver o bem.
Na rescisão do contrato, as construtoras cobram multas abusivas de 50%, 70% ou até 100% do que foi pago pelo comprador como entrada.
Outras cobram 25% de multa, com acréscimo dos gastos em marketing, despesas gerais, corretagem, SATI e outras taxas que mencionamos acima.
Você sabe qual a lei do distrato de imóvel? A nova lei é a Lei 13.786, de Dezembro de 2018.
Ela disciplina a rescisão contratual em casos de inadimplência do consumidor.
Em outras palavras, dá as regras (e valores de multas máximos) para os casos de desistência de compra de imóvel financiado por falta de pagamento do comprador.
Na nova lei, distrato imobiliário apresenta multas mais agressivas para quem fizer a devolução de imóvel sem culpa da construtora.
Mas vale destacar:
Vale a pena destacar isto porque muitas construtoras tentam aplicar essas multas mais graves para contratos assinados antes de 2018 – isto é ilegal e pode facilmente ser revertido na Justiça.
A regra, então, é a que já pontuamos:
Patrimônio de afetação é um patrimônio separado.
No ramo imobiliário, é um regime especial aplicável a um empreendimento.
Como assim?
Para proteger compradores (de imóvel na planta) do caso de uma construtora falir, o prédio que está sendo construído é separado do patrimônio da construtora.
Assim, se ela falir, esse imóvel não será afetado pelas dívidas fiscais, trabalhistas, etc, da construtora.
É uma blindagem patrimonial.
E como é isso na prática?
Pense em construtoras que fazem obras de edifício residencial. E se a empresa tiver a falência decretada ou entrar em recuperação judicial?
Mas, se seu imóvel não estiver em patrimônio de afetação, você concorrerá com os demais credores da construtora (trabalhista, bancos etc).
Lembrando: casos de desistência da compra em patrimônio de afetação têm multa de 50% (se o contrato de compra for assinado depois de dezembro de 2018).
E como eu sei que meu imóvel está nesse regime especial de patrimônio de afetação?
A informação deve estar obrigatoriamente registrada por escrito:
A multa estava correta? Alguma taxa era abusiva? O condomínio devia ser pago?
O auxílio de um advogado especialista em imóveis é fundamental para reverter multas abusivas na Justiça.
Essa orientação jurídica avaliará seu contrato e identificará as cláusulas contrárias à lei ou às decisões da Justiça.
E para analisar se a multa estava certa é muito fácil. O processo é 100% digital.
Nós do Salem Advogados recebemos e analisamos todos os documentos por foto no WhatsApp ou por e-mail.
Se você se deparou com multas abusivas na desistência de compra de imóvel na planta, pode entrar em contato conosco.
Envie os detalhes do seu caso, como data de assinatura do contrato, data de entrega prevista para o empreendimento e o que julgar importante.
Ainda precisa de orientação jurídica?
