Com o setor imobiliário em crise, muitas construtoras viram na hipoteca uma prática para garantir o financiamento de suas obras e expansão de novos negócios. Para conseguir financiamento junto aos bancos, as construtoras oferecem alguns ou até mesmo todos os apartamentos de um empreendimento como garantia. O apartamento hipotecado pela construtora está em risco? Sim, se não for feito nada a respeito.
O apartamento hipotecado pela construtora, mesmo totalmente quitado pelo seu proprietário, pode ser penhorado pelo banco ou instituição financeira caso a construtora não tenha recursos suficientes para pagar a dívida. Assim, é urgente que o proprietário saiba os seus direitos para proteger o seu imóvel. Veja qual é o entendimento da Justiça sobre este tema.
Como proteger o apartamento hipotecado pela construtora
A maneira mais eficaz e segura para proteger o imóvel hipotecado pela construtora é solicitando a baixa da hipoteca, que é de responsabilidade única da construtora. Na maioria das vezes, a construtora pode demorar para dar a baixa de hipoteca. Isso é compreensível, já que quanto mais imóveis possuir como garantia, mais financiamento junto aos bancos para novas obras. Porém, de tantas vezes que esse tipo de situação chegou aos tribunais, o entendimento sobre o assunto foi consolidado na Súmula 308:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
A Súmula 308 assegura que o hipoteca de apartamento hipotecado pela construtora não deve incidir sobre o proprietário, sendo de total responsabilidade da construtora.
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Baixa de hipoteca: como funciona
A baixa de hipoteca deve ser solicitada pela construtora em um cartório de registro de imóveis. A construtora possui a obrigação de solicitar a baixa e fazer o pagamento da taxa do cartório. Após quitar totalmente o imóvel, o proprietário pode exigir que a construtora faça o procedimento.
O prazo máximo para a solicitação de baixa de hipoteca é de 30 dias, de acordo com a Lei 9.514/1997:
Art. 25: “No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.”
Portanto, se o contrato celebrar um prazo maior do que 30 dias, a cláusula é nula. Vale o que é estabelecido por lei.
Alguns proprietários de imóvel tomam conhecimento da hipoteca na assinatura do contrato de compra e venda. Outros, descobrem que o seu imóvel está hipotecado pela construtora no momento da entrada na escritura definitiva do imóvel.
Muitas construtoras, sob alegação de que o proprietário tinha conhecimento da hipoteca, podem demorar para providenciar a baixa da hipoteca no cartório. Porém, considere a posição do juiz que manteve a decisão, com base na aplicação da Súmula 308. O magistrado pontuou que “Cumpre ressaltar que a prévia ciência, pelo promissário comprador, da possível instituição de hipoteca sobre o imóvel por ele adquirido, não afasta a incidência do enunciado sumular acima transcrito, como pretende o Recorrente. E, uma vez reconhecido que a hipoteca não atinge os adquirentes do bem, forçoso também reconhecer a inexigibilidade do encargo referente ao valor mínimo de desligamento para levantamento do gravame.”
O apartamento hipotecado pela construtora está em risco. Diante da demora por parte da construtora ou mesmo recusa em solicitar a hipoteca, é possível exigir o cumprimento da obrigação na Justiça. Os tribunais acumulam casos com decisões favoráveis ao consumidor prejudicado pela hipoteca firmada entre construtora e banco.
Se você acredita que seu imóvel pode estar em risco, envie seu caso!
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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