Comprar um imóvel é uma conquista que gera grandes expectativas e planejamento. Contudo, diante de uma crise econômica, muitos precisam desistir do sonho e rescindir o contrato de compra de apartamento. Quando a desistência ocorre antes da entrega das chaves, chamamos de distrato de imóvel comprado na planta ou distrato imobiliário. Além de ser uma decisão muito difícil, o consumidor pode enfrentar resistência por parte da construtora e multas abusivas. Mas, quais são os direitos do consumidor assegurados pela Justiça? Veja os pontos fundamentais sobre o tema.
Distrato de imóvel comprado na planta
O distrato de imóvel comprado na planta é um direito do consumidor. Pode ser solicitado pelo comprador do imóvel até a entrega das chaves. Mesmo se houver pendências financeiras com a construtora, é possível solicitar o distrato. É o que assegura a Súmula nº 1 do Órgão Especial:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Sobre a devolução dos valores pagos pelo comprador, a Justiça entende que a parte que rescinde o contrato terá consequências. Veja a Súmula nº 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Ou seja, o comprador de imóvel que decide pelo distrato de imóvel comprado na planta pode receber os valores pagos para a construtora integralmente ou parcialmente. Entenda a diferença entre os casos.
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Atraso
De acordo com a Súmula 543, quando há culpa da construtora, o consumidor deve receber todos os valores pagos integralmente. Consiste em culpa da construtora quando há atraso na entrega da obra, irregularidades entre o imóvel e o que foi apresentado no projeto e problemas técnicos com o imóvel.
O atraso na entrega da obra é o motivo mais comum que motiva o distrato de imóvel comprado na planta. O consumidor prejudicado tem o direito de receber a devolução de todos os valores pagos, além de multa no valor de 0,5% do imóvel, por mês de atraso. Há casos em que a compra do imóvel na planta foi motivada por um planejamento familiar, que envolve casamento marcado ou a chegada de um filho, por exemplo. Quando isso ocorre, é possível provar o planejamento frustrado na Justiça e exigir a reparação pelo dano moral.
Foi o que motivou o juiz a condenar a construtora a indenizar o comprador do imóvel em R$ 10 mil, além da restituição integral de todos os valores pagos. No caso em questão, o consumidor havia vendido o imóvel anterior com o objetivo de ocupar o novo imóvel na data prevista de entrega. O magistrado reconheceu que a situação enfrentada pelo consumidor ultrapassou o mero aborrecimento do dia a dia e gerou grande quebra de expectativa.
Devolução
As vezes, não há irregularidades cometidas pela construtora mas o consumidor opta pela rescisão do contrato de compra de imóvel diante de dificuldades financeiras ou negativa de financiamento pelo banco. Quando isso acontece, a maior preocupação é não perder os valores investidos como sinal ou entrada. Sendo assim, a Súmula 543 determina a restituição dos valores pagos “parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Isso significa que as construtoras podem reter, a título de multa, uma porcentagem dos valores pagos pelo comprador do imóvel: em média 20% para casos anteriores à Lei do Distrato (dezembro de 2018). Mas o que muda com a lei?
Nova lei
Com a nova Lei do Distrato (dezembro de 2018), as construtoras podem reter entre 25% (casos normais) e 50% (casos de patrimônio de afetação) dos valores pagos. Porém, essas porcentagens só serão válidas para imóveis cujo contrato de compra e venda foram assinados após dezembro de 2018.
Em resumo:
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Contratos assinados antes de dezembro de 2018 têm multa máxima de 20%;
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Contratos assinados depois de dezembro de 2018 têm multa de 25% em caso de cancelamento normal e 50% em caso de patrimônio de afetação;
Muitas vezes, no momento do distrato de imóvel comprado na planta, as construtoras podem aplicar multas abusivas, de 50%, 70% e até 100%. Mas é possível reverter estes valores na Justiça.
Quer reduzir uma multa aplicada? Envie o seu caso!
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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