Patrimônio de afetação é um patrimônio separado. A afetação separa determinados ativos, que são unicamente destinados a realizar uma finalidade. No ramo imobiliário, os ativos de determinado empreendimento são um patrimônio à parte, que não se mistura com o patrimônio pessoal do incorporador. Ocorre, assim, uma blindagem patrimonial.
Os credores relacionados a essa atividade (no caso, um empreendimento imobiliário) são os únicos que podem utilizar os bens integrantes do patrimônio de afetação. Terceiros estranhos aos negócios não tem poder de executá-los.
E como isso funciona na prática? Imagine uma incorporadora realizando obra de edifício residencial. O comprador antecipa valores para tal realização e recebe o apartamento ao fim. Em caso de falência do incorporador, pode ocorrer duas situações:
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Se seu imóvel estiver em patrimônio de afetação: os ativos pertinentes ao empreendimento imobiliário não serão atingidos por recuperação judicial ou falência do incorporador.
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Se seu imóvel não estiver em patrimônio de afetação: compradores concorrerão com os demais credores do incorporador.
Ou seja, o regime do patrimônio de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, porque o bem da incorporadora fica separado do patrimônio do empreendimento. Isso protege o andamento da obra mesmo em caso de falência.
Para saber se seu imóvel está em patrimônio de afetação é preciso checar tal informação no contrato. Ela deve estar obrigatoriamente escrita no pacto e registrada na matrícula do imóvel ou escritura.
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Como ficou com a nova lei do distrato?
Em caso de desistência normal da compra, são aplicadas multas de no máximo:
- 20% para contratos assinados antes de dezembro de 2018
- 25% para contratos assinados depois de dezembro de 2018
- 50% para contratos assinados depois de dezembro de 2018 em que há patrimônio de afetação (precisa estar previsto no contrato/escritura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis na matrícula, senão a multa máxima é de 25%)
Muitas vezes a construtora aplica multas de 50% para contratos assinados ANTES de dezembro de 2018, quando o máximo era de 20%. É possível reduzir esta multa.
Muitas vezes a construtora aplica também multas de 50, 70% e até 100%, que são abusivas e podem ser revertidas, para aplicar os valores indicados acima.
A construtora aplicou uma multa fora dos limites indicados acima? É possível reverter. Entre em contato se acha que sua multa é abusiva.
No nosso escritório, não cobramos nada à vista, atendemos no mesmo dia e oferecemos atendimento 100% online para quem preferir.
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Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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