Não é necessário cancelar o contrato para receber a indenização. Você pode manter o imóvel e receber a indenização pelo atraso. A construtora não pode jamais cancelar o contrato por conta desse pedido de indenização – isso nunca ocorreu.
Habite-se, certificado de conclusão da obra, carta de habitação, e auto de conclusão de obra são sinônimos. Esses termos são utilizados na construção civil para designar um documento emitido pelo poder público local. Ele atesta que determinado imóvel pode ser habitado. O Habite-se demora quanto tempo para ser emitido? Conheça um pouco mais sobre ele e sua importância!
O que é o Habite-se?
No início da obra, a construtora ou incorporadora consegue um alvará de construção após apresentar o projeto. Ao final do empreendimento, ocorre uma vistoria que verifica se a obra cumpriu o Código de Obras e Edificações do Município e o Plano Diretor. Em seguida, ocorre a expedição do ato administrativo (Habite-se), autorizando a ocupação do imóvel.
Habite-se é, assim, um ato administrativo da prefeitura, que resulta em um documento, cuja finalidade é autorizar a ocupação de um imóvel. Após a conclusão da obra, ocorre a avaliação de engenheiro, que atesta que o empreendimento foi construído conforme com as normas de segurança, higiene acessibilidade e outras, e de acordo com o projeto aprovado. Mas o Habite-se demora quanto tempo para ser emitido? Depende do atendimento aos requisitos estabelecidos pela prefeitura.
“Habite-se” parcial e “Habite-se” final
O Habite-se, em regra, é um ato administrativo, manifestado em documento concedido ao final da obra ou da reforma. Esse é o chamado “Habite-se final”, momento em que a prefeitura consegue aferir, com precisão, se toda a área construída atende às normas do Plano Diretor e do Código de Obras Municipal, bem como à função social da propriedade (segurança, higiene, lazer, acessibilidade).
No entanto, com o crescimento imobiliários dos últimos anos (em muitos casos, de forma desregrada), apareceu a necessidade de amparar tais construções. Daí nasceu o “Habite-se parcial”, como forma de expedir o alvará de conclusão e habitação de imóvel antes mesmo de finalizada a obra.
Esse tipo de Habite-se é mais comum em grandes empreendimentos imobiliários envolvendo condomínios. Imagine que uma grande área terá 6 torres, constituindo um único condomínio. Após finalizar algumas unidades habitacionais (por exemplo, 4 torres), o construtor já deseja entregar para os compradores. Nesta situação, solicita a expedição do habite-se parcial.
Há, porém, alguns requisitos que devem ser atendidos:
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O imóvel deve atender aos requisitos da função social da propriedade (acessibilidade, segurança, higiene e lazer) para garantir a adequada moradia;
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A área comum do empreendimento deve estar totalmente construída;
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A obra deve ser sustentável, do ponto de vista ambiental.
Ou seja, na situação hipotética relatada acima, o construtor não conseguirá o habite-se parcial se a construção não possuir vias de acesso às unidades a serem entregue, se o elevador não estiver instalado, se o sistema de esgoto e as instalações elétricas e de água não estiverem prontas. Em outras palavras, é preciso garantir todas as condições mínimas de ocupação. Então, o habite-se demora quanto tempo for necessário para atendê-las.
Por fim, é preciso destacar que o “Habite-se” parcial não substitui o “Habite-se” final.
(Veja outros direitos que você não sabia que tinha, com indenizações de R$ 5 mil a R$ 10 mil)
Qual a importância desse documento?
O “Habite-se” é um pré requisito para algumas medidas dos empreendimentos imobiliários. Sem a emissão deste documento, não é possível instalar o condomínio regularmente nem providenciar a individualização da matrícula da propriedade no cartório. Somente após sua expedição que o empreendimento pode seguir com todas as etapas até a entrega das chaves aos proprietários.
Por que pode ocorrer atraso na emissão do Habite-se?
A emissão do Habite-se pode atrasar se a obra executada não refletir o projeto apresentado na planta. No entanto, o atraso também ocorre por falta de fiscais. O número de empreendimentos que devem ser fiscalizados é muito maior do que o pessoal disponível para a fiscalização. Por fim, o documento também pode ser recusado em caso de irregularidades constatadas nas vistorias de órgãos públicos.
Atraso na entrega da obra
O Habite-se é um documento utilizado como argumento por muitas construtoras que atrasam a entrega do imóvel. Para tentar se esquivar das obrigações que nascem com a mora, alegam que o Certificado de Conclusão de Obra já teria sido emitido pela prefeitura. Todavia, conforme explica a súmula 160 do TJ-SP, a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador (entrega das chaves), não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Ou seja, a entrega do imóvel ao comprador só se conclui com a entrega das chaves.
E, por fim, a construtora ou incorporadora não pode culpar a prefeitura ou os órgãos públicos pela demora na emissão do “Habite-se”. Isso não é justificável, já que a empresa já conhece os procedimentos e prazos para solicitação do documento.
Ou seja, se houver atraso na obra superior a 180 dias, por conta do atraso do Habite-se, ainda assim a construtora é responsabilizada e deve indenização ao comprador.
O Habite-se é um documento de fundamental importância para concluir todos os procedimentos relativos ao empreendimento. No entanto, não pode ser utilizado como desculpa para o atraso da obra.
Quer saber se sua obra está atrasada e quais direitos nascem dessa mora? Veja no blog!
Ainda tem dúvidas? Entenda melhor: PROCESSO FUNCIONA? QUANTO TEMPO DEMORA? | QUANTO CUSTA UM PROCESSO? DÁ TRABALHO?
Advogado inscrito na OAB/SP
Diretor-adjunto da Comissão de Direito Administrativo – OAB/SP
Membro da Comissão de Direito Urbanístico – OAB/SP
Membro do IBRADEMP (2012/2013)
Direito Tributário – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Vice-Presidente da Associação Brasileira de Defesa dos Desapropriados
Master in Business Management – Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP
Entrepreneurship Program – Babson College, Boston, Estados Unidos
Escritor no blog Transformação Digital
Vencedor do prêmio ANCEC – Referência Nacional pela Inovação no Atendimento Online e Rápido
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